פורטל בעלי זכויות בהתחדשות עירונית

קידום וביצוע פרויקט פינוי-בינוי הוא תהליך לא קצר שמורכב מהרבה חלקים, שחופפים בחלקם. ניתן לחלק את התהליך לשלושה שלבים עיקריים:

1.      שלב ההתארגנות: בחירת נציגות, בעלי מקצוע מטעם הדיירים וחברה יזמית. בתוך שלב זה מוסדרים גם היחסים הקניינים בין היזם לבעלי הדירות עד להשגת רוב מיוחס במתחם (67%) ו-51% בכל בניין משותף.

2.      שלב התכנון: הכנת, הגשת ואישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) עבור המתחם, בתיאום ושיתוף העירייה ע"פ נוהל קידום מיזמי התחדשות. אישור התב"ע נעשה והפקדתה נעשים על ידי וועדת התכנון (ותמ"ל/וועדה מחוזית/וועדה מקומית-לשים לינקים לכולם) שבה נידונה התוכנית.

3.      שלב המימוש: החל מקבלת היתר בנייה בוועדה המקומית מורדות הכרמל (לינק לאתר מורדות הכרמל), דרך פינוי המבנים הקיימים והריסתם ועד לבנייה ואכלוס המתחם החדש.

שלב ההתארגנות ושלב התכנון, חופפים בחלקם ויכולים לקחת מספר שנים בעצמם. הדבר תלוי בקצב גיבוש ההסכמות בין הדיירים ליזם ולהחתמות עד לרוב המיוחס ובדיאלוג התכנוני עם העירייה ומוסדות התכנון.

המימוש עצמו, מפינוי ועד אכלוס לאחר בנייה, לוקח גם מספר שנים. הדבר בעיקר תלוי במורכבות הפרויקט, בשלביות שנקבעה לו, ביכולת הכלכלית של היזם, בלוחות הזמנים המתלים שבעלי הזכויות הגדירו ליזם בהסכם ביניהם וכיו"ב.

עבודה לפי נוהל קידום הפרויקטים יכולה לסייע לקידום אפקטיבי של הפרויקט.

התחדשות עירונית היא שם כולל לתהליך של חידוש, חיזוק או החלפת בניינים קיימים, המיועד לאפשר סביבת מגורים ממוגנת ובטיחותית יותר.

פרויקט התחדשות עירונית בעיר נשר יוכל להתממש במספר מגרשים בודדים, ובמתחמים בגדלים שונים.

תהליכי ההתחדשות העירונית מיועדים להביא תועלת מרבית עבור כלל הגורמים המעורבים בתהליך –

המדינה, הרשות המקומית, היזם, ובראש ובראשונה – בעלי הדירות עצמם, הזוכים לקבל דירה חדשה, גדולה יותר, מחוזקת וממוגנת, בבניין מודרני וחדיש, וזאת לרוב ללא כל עלות כספית מצדם.

התהליך כולל הגדלת מספר יחידות הדיור באותו תא שטח, חידוש הדירות הקיימות (או החלפתן בדירות חדשות),

שיפור בטיחות המבנים (חיזוק מפני רעידות אדמה, הוספת ממ”ד, אמצעי נגישות ובטיחות), תוספות שטחי איחסון, שטחי חניה פרטית וציבורית וכן שיפור משמעותי של המרחב הציבורי ומענה לצרכי ציבור.

במידה והבניין בו אתם מתגוררים נבנה לפני 1980 ו/או אינו ממוגן (בעל ממ"דים), הוא יכול להתחדש באמצעות פינוי-בינוי.

בשנת 2022 אושרה תוכנית המתאר הכוללנית של העיר נשר  (355-0753905) והיא קבעה בין היתר את האזורים בעיר שמיועדים להתחדשות ובאיזה היקף במסגרתה.

את נספח ההתחדשות העירונית (המנחה/רקע) של התוכנית ניתן למצוא כאן.

בנספח ההתחדשות תוכלו לראות האם הבניין שבו אתם גרים (או שיש לכם דירה בבעלותכם בו) נמצא בשכונה שמיועדת להתחדש.

כחלק  מאותה תוכנית כוללנית וכתנאי להכנת תוכניות מפורטות שמתוקפן ניתן להוציא היתרי בניה נדרשה תוכנית מדיניות שלדית הנמצאת בהכנה אינטנסיבית בימים אלו,

אשר מפרטת ומעדכנת את נספח ההתחדשות העירונית המנחה מהכוללנית ומתייחסת גם לאזורים נוספים (זכאים) לקיבולות ולכושר נשיאה ציבורי במגוון תחומים,

מעבר למה שאושר בתוכנית הכוללנית מתוך חשיבה הוליסטית וארוכת טווח.

אתם תמיד מוזמנים לפנות למינהלת להתחדשות עירונית כדי לברר או לקבל עוד פרטים – לחצו כאן לשליחת פנייה.

קידום פרויקט כזה מורכב מכמה שלבים:

השלב הראשון הוא שלב ההתארגנות- יוצרים קשר עם כל בעלי הדירות בבניין (או במקבץ בניינים – "מתחם") ומארגנים אסיפת בעלי דירות.

באסיפה בוחרים נציגות של בעלי הנכסים. הנציגות תהיה קבוצה מצומצמת של בעלי נכסים שתיבחר ברוב (לפחות 51% מבעלי הנכסים) והיא תייצג אותם בשלבים השונים של קידום התוכנית. ראו כאן כתב הסמכת נציגות מוצע.

המינהלת להתחדשות עירונית של נשר, יכולה לעזור לכם בשלב ההתארגנות – ייעוץ והכוונה על תפקידי הנציגות, סיוע וליווי בארגון אסיפות בעלי נכסים ועוד.

השלב השני- אחרי שבוחרים נציגות, שלב היועצים המקצועיים- יש לבחור עו"ד מייצג בעלים.

עורך דין זה יהיה בא כוחכם בהמשך התהליך וידאג להיבטים המשפטיים והחוזיים של פרויקט הפינוי-בינוי שלכם.

בחירת עו"ד תתבצע באמצעות מכרז עו"ד בעלים.

הנציגות תפנה למספר משרדי עו"ד דין המתמחים בהתחדשות עירונית (-- המלצה- מומלץ לפנות לפחות לשלושה משרדים), ותציע להם להתמודד במכרז עבור ייצוג בעלי הנכסים במתחם/בניין.

המשרדים שיתמודדו יוזמנו ליום ראיונות בו יציגו את משרדם, מומחיותם וניסיונם, ולאחר מכן ייבחר משרד אחד שייצג את בעלי הדירות – המלצה (פונט אחר וכו)- להסדיר בהסכם תנאים נוחים להחלפת ייצוג משפטי ע"י הנציגות.

בחירת המשרד יכולה להתבצע על ידי הנציגות (אם בעלי הנכסים הסמיכו אותה לכך)  או על ידי כלל בעלי הדירות בהצבעת רוב בכנס דיירים. שכר הטרחה של העו"ד ישולם ע"י החברה היזמית בשלבים מאוחרים יותר בתהליך- המלצה- מומלץ לקבוע מנגנון לאישור כל אבן דרך לתשלום ע"י הנציגות.

לאחר מכן, עורך הדין שבחרתם יעזור לכם בבחירת בעלי מקצוע נוספים מטעמכם שחשובים לתהליך: מפקח בנייה, שמאי, יועץ מס ולעיתים גם יועצים נוספים. חשוב לבחור את בעלי המקצוע הללו עוד בשלבים ההתחלתיים של קידום התוכנית כדי שיוכלו לסייע לכם בהכנת המכרז ליזמים ונספחי שינויים בהמשך, במתן יעוץ בנוגע לשלבי התוכנית במוסדות התכנון והבניה ובקבלת החלטות נבונות לאורך הדרך.

השלב השלישי יהיה מכרז יזמים. עורך הדין שבחרתם יחד עם שאר היועצים המקצועיים, יסייעו לכם לגבש מכרז יזמים מקצועי עם הקריטריונים שחשובים לכם. המלצה-  להזמין כמה שיותר חברות יזמיות על מנת שיתחרו על הזכות לבצע עבורכם את התחדשות הבניין/מתחם. חשוב לדעת - העיר נשר נהפכה לעיר אטרקטיבית מאוד בשנים האחרונות עבור יזמים ומשקיעים.

השלב הרביעי- שלב המשא ומתן - לאחר שתיבחר החברה היזמית, יחל שלב המשא ומתן על ההסכם בין בעלי הזכויות ליזם. בהסכם יפורטו התמורות להם תהיו זכאים, ההגנות שתקבלו, התחייבויות היזם וגם החובות שלכם בעלי הדירות. במקביל לשלב זה על הנציגות לחתום על כתב הרשאה תכנוני עבור החברה היזמית הנבחרת ולהגישו למינהלת. כתב זה מאפשר למינהלת לתאם סוגיות תכנוניות מול היזם שנבחר על ידכם.

תיאור התהליך מובא כאן בתמצות רב, וכולל שלבים נוספים ודגשים חשובים אחרים. המינהלת להתחדשות עירונית של נשר נמצאת כאן על מנת לענות על השאלות שלכם, לסייע, לייעץ ולהכווין בתהליך המורכב ומרובה בעלי העניין הזה. אנו ממליצים לפנות אלינו עוד בשלבים ההתחלתיים של ההתארגנות.

לא חותמים לפני שמתייעצים. פנו אל המינהלת להתחדשות עירונית למידע נוסף, ועדכנו אותנו על מארגנים שפועלים באזור שלכם. לעיתים נעזרות חברות יזמיות באנשים הנקראים מארגנים בין שהם חברות נפרדות או שהם פועלים כחלק מהגוף היזמי, במטרה להשיג הסכמות ראשוניות מבניין או מספר בניינים לביצוע פרויקט פינוי-בינוי באזור. ההסכמים הראשוניים האלה נקראים הסכמי ארגון (או: "נון-שופ"). הם לא מהווים חוזה סופי ("הסכם מכר"), ועל כן לא מבטיחים לכם שום דבר. יחד עם זאת יכולות להיות להם השלכות משפטיות מרחיקות לכת עליכם.

מה מקבלים בפרויקט פינוי-בינוי?

המטרה של פרויקטי פינוי בינוי היא ליצור סביבות חיים בטוחות, מוגנות ואיכותיות על ידי חידוש מבנים ישנים ולא ממוגנים. במרבית המקרים, הבניינים הישנים נהרסים, ובמקומם נבנים בניינים חדשים ממוגנים בסטנדרט גבוה וגם סביבת המתחם משתדרגת (תיקון וחיזוק כבישים, בניית או שדרוג פארקים ושטחים ציבוריים ועוד).

התמורות שמקבלים הדיירים הנוכחיים משתנות מפרויקט לפרויקט והן תלויות במשא ומתן עם היזם שנבחר לקידום התוכנית. התמורות הללו נובעות בין השאר מכדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט על ידי היזם. יחד עם זאת במרבית הפרויקטים הדיירים הקיימים מקבלים לאחר הפינוי בינוי:

-          דירה חדשה בסטנדרט גבוה, בד"כ גדולה יותר

-          ממ"ד

-          מרפסת

-          מעלית

-          בניין חדש העומד בתקן רעידות אדמה

-          חנייה (בד"כ תת קרקעית)

-          פיתוח השטח הציבורי מסביב לבניין

-          קרן תחזוקה

-          השקעות למניעת מסוכנות המבנה עד להריסתו

-          ערבויות

-          שכ"ד לתקופת הביצוע

מספר חודשים לפני ההריסה, החברה היזמית תעדכן את בעלי הדירות שהיא קיבלה היתר בנייה, וכי יש להתפנות מהדירות בבניין המיועד להריסה.

לאחר הפינוי, בעלי הדירות יעברו להתגורר בדירה חלופית זמנית בשכירות שתמומן ע"י היזם עד לאכלוס בבניינים החדשים.

גובה השכירות שתשולם תיקבע בהסכם שייחתם ביניכם לבין היזם, ולרוב תהיה קשורה להערכה שמאית של שווי שכירות של דירות דומות לדירה שלכם באזור.

לכן, מומלץ מאוד לבחור שמאי מטעם בעלי הדירות עוד בשלבי המשא ומתן על ההסכם.

אפשר לפנות אלינו בכל שלב, ומומלץ עוד משלב בדיקת ההיתכנות.

המינהלת מלווה את התהליכים האלה מתחילתם ועד סופם ואפילו אחרי האכלוס בבניינים החדשים.

המינהלת מהווה את הגורם העירוני המקצועי לתחום ההתחדשות העירונית על כלל היבטיו ומוודאת שהתוכניות המקודמות מיטיבות עם האוכלוסייה הקיימת (לרבות בעלי הדירות)

ועם האוכלוסייה העתידית שתגיע בעקבות חידוש המבנים ותוספת יחידות הדיור.

ומנגד, במידה ואתם חושבים שמשהו לא מתנהל כשורה בפרויקט שלכם, או שזכויותיכם לא נשמרות, מומלץ לפנות למינהלת להתייעצות.

נוהל לקידום תוכנית מפורטת להתחדשות עירונית ביוזמה פרטית (או בקצרה: "נוהל יזמים") הוא בעצם סדר הפעולות והשלבים שבו מקדמים בעיר נשר פרויקטי התחדשות מסוג פינוי-בינוי שמגיעים מהשטח.

זאת אומרת, פרויקטים שבעלי דירות ו/או יזמים מתניעים.

נוהל היזמים מסדיר את התהליך החברתי והארגוני שצריך לקרות בין בעלי דירות לבין יזמים, את אופן קידום התכנון בסיוע העירייה מול וועדות התכנון עד לאישורה ובהתאם למדיניות התכנון העירונית,

ואת יתר השלבים עד להריסת המבנים הקיימים, בניית מבנים חדשים ואכלוסם על ידי דיירים ישנים וחדשים.

מטרת נוהל היזמים היא בראש ובראשונה להבטיח את היתכנות המימוש של תוכניות פינוי-בינוי.

זאת אומרת, לוודא שהיזם והעירייה מסוגלות לבצע את הפרויקט שלכם, שהתכנון שהוא מציע עומד במדיניות התכנון העירונית ושהאזור בו יהיה פינוי בינוי יבטיח איכות חיים עבורכם כדיירים חוזרים ועבור משפחות רבות חדשות שיגיעו לאיזור.

החברה היזמית שבחרתם בה לביצוע פינוי-בינוי עבורכם, רוצה לוודא שהפרויקט יהיה רווחי במידה מספקת עבורה, על מנת שהיא תוכל להבטיח את מימושו (הריסת הבניינים שלכם ובנייה של מבנים חדשים).

לשם כך, נקבע על ידי מועצת השמאים של משרד המשפטים "תקן 21" שמגדיר את אחוז הרווח הרלוונטי שיכול לאפשר מימוש של פרויקט פינוי בינוי.

הכדאיות הכלכלית מושפעת בין היתר ממכפיל ציפוף.

מכפיל ציפוף (או בקצרה: "מכפיל") מגדיר בעצם כמה דירות חדשות ייבנו על כל דירה שתיהרס.

למשל, אם בבניין שלכם 20 דירות במצב הנוכחי, ולאחר ההריסה היזם יבנה 100 דירות חדשות,

זאת אומרת שהמכפיל של הפרויקט הוא 1:5. דהיינו, על כל דירה שהיזם הורס הוא בונה 5 דירות חדשות (ניתן לומר בקצרה גם "מכפיל 5"). בדוגמא שלהלן,

"נוצרות" 80 דירות חדשות שלא היו לפני, ואותן היזם מוכר בשוק החופשי. בצורה זו החברה היזמית מרוויחה מביצוע הפרויקט עבורכם.

היזם לכאורה יעדיף מכפיל גבוה יותר (זאת אומרת, יותר דירות שייבנו במקום הקיימות), והאיזון מתבצע אל מול כושר נשיאה עירוני –

האם האזור שבו נמצא הבניין יכול להכיל פי 5 משפחות (בדוגמא שלעיל) ממה שקיים כיום? (מבחינת צפיפות, תנועת רכבים, מענה לצרכים ציבוריים כמו חינוך, תקציבי עירייה ועוד).

אם מקודם במתחם שלכם פרויקט פינוי בינוי ואתם לא יודעים איפה הוא עומד, אנו ממליצים לפנות לנציגות בעלי הדירות שלכם.

אם אתם לא מכירים את הנציג מהבניין שבו הדירה שלכם נמצאת, אתם יכולים לפנות אלינו למינהלת להתחדשות עירונית.

ייתכן ויהיה בידינו מידע על סטטוס הפרויקט ואנשי קשר רלוונטיים.

אין ספק שפינוי בינוי יכול ליצור מצבים שפוגעים בביטחון וביציבות בחיים.
לעזוב בית בגיל מבוגר, זו לעיתים משימה מטלטלת ולא פשוטה.
לכן, המחוקק קבע שלקשישים ישנן זכויות מיוחדות בפרויקטים של פינוי בינוי.
מגיל מסוים, מותר לכם לסרב לעסקת פינוי-בינוי, אם לא הוצעו לכם חלופות מסוימות המיועדות לקשישים.
חלופות אלה כוללות: מעבר לדיור מוגן וקבלת תשלומי איזון בשווי הפרש ערך דירת התמורה, מעבר לדירה חדשה אחרת בפרויקט בעיר במימון היזם, קבלת 2 דירות קטנות במקום דירה אחת גדולה ועוד.
היזם לא חייב להציע לכם את כל החלופות. 
לפרטים נוספים על זכויות קשישים בפרויקטי פינוי-בינוי פנו למינהלת להתחדשות עירונית 04-8299204 או במייל [email protected]

אמירה זו יכולה להתפרש בכמה דרכים, ועל כן חשוב להבין קודם את שלבי הדיון בתוכנית בוועדת התכנון הרלוונטית.

1.      היזם מגיש את מסמכי התב"ע (תוכנית בניין-עיר) שהכין לקליטה בוועדה.

2.      בכפוף לעמידה בתנאי סף, התוכנית נקלטת ונקבע דיון בתוכנית. דיון זה מכונה בדרך כלל "דיון להפקדה".

3.      הוועדה מתכנסת יחד עם מגישי התוכנית לדון בתוכנית וכעת עומדות בפניה 2 אפשרויות – האחת היא להפקיד את התוכנית, והשנייה היא להתנות את ההפקדה בהשלמת תנאים מסוימים. המשמעות של "הפקדה" הינה הצגת התוכנית על מסמכיה לציבור לתקופה של 60 יום. במהלך 60 הימים הללו מי שרואה את עצמו נפגע מן התוכנית רשאי להגיש התנגדות לוועדה.

4.      לאחר שהתוכנית הופקדה, וחלפו 60 יום בהם ניתנה לציבור הזדמנות להתנגד לתוכנית או לחלקים בה, מתכנסת הוועדה על מנת לדון בהתנגדויות. הוועדה יכולה לפעול בשלוש דרכים נוכח דיון זה: לדחות את ההתנגדויות ולאשר את התוכנית ללא שינויים; לקבל את ההתנגדויות ולהורות לעורכי התוכנית לערוך שינויים בתוכנית בהתאם; לקבל את ההתנגדויות ולדחות את התוכנית (מקרה בעל שכיחות נמוכה).

5.      לאחר שהתוכנית מאושרת על ידי הוועדה, היא מקבלת תוקף מחייב ("סטטוטורי") ומתפרסמת ברשומות.

כשתוכנית בניין עיר (תב"ע), כמו זו שהיזם מכין בפרויקט פינוי-בינוי, מקבלת אישור ומתפרסמת ברשומות, המשמעות היא שכעת יכול היזם להגיש לעירייה בקשה להיתר בנייה.

אם כן, כאשר אומרים "התוכנית אושרה" בדרך כלל מתכוונים לאחד משני דברים: הראשון, שהתוכנית אושרה להפקדה ואז מתחיל שלב ההתנגדויות, והשני הוא שהתוכנית קיבלה תוקף (לאחר דיון בהתנגדויות וכיוצא בזאת) וכעת ניתן להוציא מתוקפה היתר בנייה.

טוב לדעת: ברגע שהתוכנית שלכם נקלטת במוסד התכנון הרלוונטי היא תופיע באתר "תכנון זמין" של מינהל התכנון. בדף התוכנית תוכלו לראות את הסטטוס הנוכחי שלה ואת מסמכי התוכנית.